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マンションの売却価格の決め方を解説。

マンションの売却価格の決め方を解説します。

マンションの売却価格を決めるためには、まず不動産会社にマンション価格の査定をしてもらことが必要です。では、このマンション価格の査定は、どの様に行われているのでしょうか?

ここでは、マンション価格の査定方法について順に解説します。

取引事例比較法
対象不動産と条件が近い物件の取引事例から、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含めて、評価する方法です。

原価法

不動産の再調達原価をもとに、対象不動産の試算価格を求める方法です。

再調達原価とは、仮にその不動産を再度調達するなら、いくらかかるかということです。建物とその敷地を別々に計算します。原価法によって求められた価格を「積算価格」といいます。

再調達価格

建物の再調達原価は、建築費などが該当します。こちらを求めるには、建物を建てるための費用を合計する直接法と、類似の建物から費用を割り出す間接法とがあります。

土地の再調達原価は、土地の造成費用等になります。しかし、既成市街地等では、計算が困難なことが多くなります。この場合、土地は、取引事例比較法による更地価格が使用されます。

減価修正

減価修正は、物理的要因、機能的要因)、経済的要因という3つの要因を総合判断して行います。

減価修正の方法は、耐用年数に基づく方法と観察減価法によって行われます。

収益還元法

対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益を設定する利回りで割ることにより、対象不動産の試算価格を求める方法です。収益還元法には、直接還元法とDCF還元法の2つがあります。

直接還元法

下記の式に当てはめて、直接還元法を算出できます。

不動産の価格=1年間の収益(純利益)÷還元利回り

純利益とは、収益から費用を差し引いた利益のことです。また、還元利回りとは、その不動産の適正な利回り水準のことで、その不動産のある地域の周辺の物件の利回りなどから計算します。

DCF還元法

DCF還元法とは、その不動産を保有している期間中に得られる純利益と売却によって得られると予想される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。原価法や収益還元法などの詳しい算出方法は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に定められています。

マンション価格の査定は、上記の様な方法を用いて、算出、査定されます。

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